本报讯 广州楼市惊现804套退房？昨日下午，一组由房地产门户网站通过分析广州市国土房管局阳光家缘网站得出的退房数据震撼了整个楼市，广州市国土房管局连忙核查数据，澄清指出804套退房记录是广州所有楼盘历史上积累的退房记录，并非近日国家调控新政出台后引发的买家退房，并强调广州并未出现退房潮。虽然是虚惊一场，但记者走访发现，在新政高压下，部分购房者已经开始选择退房。
国土局紧急核查巨量退房数据
昨日，网易、新浪等多家门户网站截取的广州市国土房管局阳光家缘网站数据显示，4月20日，广州竟然出现了804条退房记录，涉及退房的楼盘多达数十个。其中，天河区某楼盘退房数高达169套，此外白云、天河、萝岗等10余个楼盘均有10多个退房记录。
“楼市新政威力显现了？”“广州楼市决堤了？”大规模退房消息立即传播开来，804套退房记录如果是真的话，无疑将成为楼市地震，引发的连锁反应不堪设想。
究竟是调控新政引发的恐慌性退房，还是网站数据出错？记者昨日第一时间联系统计数据的网站，技术人员表示数据没有问题，全是来源于官方统计。而负责官方数据发布的广州市房地产交易登记中心更是立即开展调查，核实退房数据是否属实。
新政一周退房率上升到5%
昨日傍晚，经过一番紧张的调查，广州市国土房管局将一条澄清短信发到记者手机上，“楼市新政出台以来的4月15日至21日，广州市十区签约退房共40套，比新政出台前同一时段略有增加，但总量不大，退房率约为5%，新政出台后并未引发大的退房潮。”
广州市国土房管局相关负责人还解释指出，这次出现的大量退房数据，其实是截至4月20日广州全市预售项目退房的累计数量，而不是4月20日一天的退房量，有的楼盘甚至是从2007年成交数据录入房管系统以来的退房量，因此个别网站所称“新政引发广州退房潮”的说法有误。而记者从几个开发商处了解的情况也证实数据并非实时数据，因为一些已经半年没卖房的楼盘也赫然在退房名单上。
但值得注意的是，广州一直以来的退房率都比较低，长期维持在1%-2%的水平，但新政出台一周以来，广州的退房率上升到5%已经明显逼近业内公认的退房警戒线。
退房阶段主动权在开发商
据了解，广州市国土房管局网站显示的退房一般发生在已经签署商品房购房合同但尚未签按揭合同的阶段，大多是由买家提出要求，在征得开发商同意的情况下便可以办理。
合富辉煌首席市场分析师黎文江指出，新政提高二套房首付比例后，造成退房的原因主要是首付的压力，但他认为短期内还不会出现大规模退房，他建议开发商通过调低房价，或者分期付款的方式解决首付比例提高给购房者带来的压力。
一位不愿意透露姓名的楼盘职业经理人称，除非银行按揭实在是办不下来，一般情况下买家因为房价下跌而提出退房，成功的可能性不大，因为商品房购买到了退房阶段后，主动权已经掌握在开发商手中，他们不会牺牲利润去换取退房。
二手房买家
弃定金毁约
本报讯 新政前刚刚交了诚意金或者定金的客户纷纷解约，一两万块钱打了水漂也在所不惜，很多恐慌性购房的买家也开始认清形势，看跌楼市。记者昨日采访发现，目前高楼价板块出现丢弃诚意金的毁约客户较多，目前业主的降价幅度在3%-5%之间。
看房客锐减个别退定
买家方面，比起整个3月和4月上旬，二手楼的看房客大大减少。记者昨日在广州的滨江东、五羊新城、珠江新城等区域巡街，发现房屋中介门可罗雀。记者在花城大道临近的两家中介逗留半个多小时，都不见看楼客。
“上个星期还有从北京来珠江新城看房的，当天成交的都有，这个周末开始，看房客明显减少，只有个别客户来询问有没有笋盘推出，”该店一位中介人员称，他有个客户属于首次置业投资，前天下午刚敲定柏林国际公寓一套33平米的小户型，并交了定金，晚上看了电视上各方对新政出台的议论，昨天就打电话来要求退定。
该中介人士认为，新政对二手楼市会形成一定短期影响，但对珠江新城这样的地标地段影响不会过长过大。他分析，以该中介店铺为例，年初15个成交交易中，约6、7笔是一次性付款，这些客户不受新政影响，证明珠江新城的买客资金仍然充裕。
预计两成交易受新政影响
广州市民赵女士4月上旬在佛山某楼盘看中了一套100多平方的二手楼，与业主几番还价后，最终商定以130万元的总价成交。没想到上周赵女士刚交了1万元诚意金，楼市调控的新政便出台了。
“我第一反应是贷不了款了，第二个反应是楼价要大跌了。”赵女士户口在广州，属于改善型买家，按照新政规定，她在异地购房可能无法贷到款，130万虽可勉强凑齐，但赵女士担心后续政策接连出台，楼价大跌。赵女士算了一笔账，调控政策之后房价肯定会出现比较大幅度地下跌，到时候跌幅肯定在1万块钱以上，因此她决定找借口毁约。
据满堂红地产一线工作人员介绍，新政刚出台的那几天，交了诚意金的客户比较容易出现毁约的情况，在淘金、滨江东等板块，买家牺牲诚意金放弃购楼的情况相对多一些，“主要是这些地区楼价相对较高，多次置业的投资客较多，而在一些房价较低的区域，这类现象还是比较少。”
记者从中介行和按揭公司采访了解到，由于新政执行细则未出，本周一开始，一些银行已暂停了二套房贷款的审批，业内人士估测，目前受影响的业务大概占到平时业务的20%。
怎么办？
●能不能退房？
●开发商垫首付？
●二手定金泡汤？
据新浪乐居监测阳光家缘网签数据，4·15房贷新政前一个月广州一手房总共成交了6773套。如果按目前改善型需求占70%计算的话，会有4741套房是属于在4·15房贷政策提高首付的行列。粤沛地产副总经理黄春认为，政策执行需要给一个缓冲期，直接出来一个政策就执行，会打乱市场秩序。现在消费者像惊弓之鸟，开发商也是受害者。
“一般退房是不可能的”，广州白云区某开发商认为，退房不是关系到一个人的事情。如果一个人能退，其他人也会趁此机会要求退房，会酿造成群体事件。
广东中原地产项目部总经理黄韬指出，2007年“9·27”房贷新政当时广州也有部分退了房，但没有形成退房潮。当时开发商有些措手不及，普遍采用的方法是直接打折降价，把多出的一成首付“打折”掉。
韩世同认为，由于去年楼市火爆，开发商赚了不少，今年的政策出台之前开发商也准备了棉袄，因此此次可能会促使“垫首付”重出江湖，开发商通过给消费者垫付多出的首付来解决购房者的资金问题，然后购房者再分期还款。
而代理深圳商众厦地产战略品牌研究中心总监林晓华认为，在一手房房市场，买家与开发商之间的处理还相对灵活，有些开发商出于形象考虑，会选择退定金给买家。但在二手房市场，如果双方没有在合同中约定明确，业主则多选择不退定。因此，也令事件更加复杂。
一手房买家
退定金遭拒
本报讯 昨日，在深圳南山工作的陈先生致电本报称，受房贷新政影响，其无法也不愿支付更多的首付和利率，遂要求开发商退还4万元定金，现在还在跟开发商扯皮中。有机构表示，二手房市场受到的冲击更大，料未来两个月将出现大面积退定或退房潮。
房贷新政的突然冲击令市场开始浮现退房现象，广深楼市出现地震，退房又有重蹈2007年的“9·27”新政后的迹象，其中因首付提高无力购房引发的合同问题浮出水面。
新政逼使买家退房
陈先生称，自己4月11日在坪山某楼盘订了一套双拼单位，大约130多平方米，这是他首次购房。“当时售楼员承诺我可以做到两成首付和7.5折利率”。当日，杨先生签了认购书，并付了4万元定金。
但是，自4月15日房贷新政陆续出台后，陈先生在4月15-16日收到代理商的通知：“首套房无论大小，首付3成，利率85折”。陈先生认为，开发商改变了当初的承诺，而且自己也不愿承担更多的首付和利息，因此选择退定。“但一开始售楼员不给退定，后来又说自己做不了主，要问领导，现在还在协商之中”。
二手房退定更多
“我们暂时还没有遇到这种情况”，南山同样是双拼户型的楼盘君汇新天开发商相关负责人称，之前买房的业主恰好在新政出台之前基本办完了按揭，所以躲过这次冲击。但其表示，由于新政影响，这个周没有卖出一套房。
“相比新房，二手房受到的冲击更大”，深圳中原地产董事总经理李耀智透露，因为上月新房成交量较少，而二手房成交则异常繁荣，从而令二手房受创远大过新房。他所掌管的深圳中原地产目前有至少200-300单的房屋成交，现在出现了扯皮情况，“一部分是要求解除合同，还有一部分在协商”。美联物业三级市场总经理江少杰也称公司有不少成交受到影响，但好在公司上周末全力处理，现在只剩下较少的退定个案。
未来两月或爆发退房潮
“但我个人估计，未来两个月，可能会爆发大面积的退房潮。”李耀智表示，目前许多中介公司，也包括一部分开发商，买卖双方都因为首付、利率提高，而出现了扯皮事件，“买家以政策不可预知要求退定，而卖家以买家违约为由不退，双方会有一个协商谈判的过程”。他指出，这个过程大约会持续半个月到1个月左右，但此后，可能会有很多买家选择付诸法律诉讼，因此，大约会在5-6月份，这种退定退房的风潮会集中爆发。
代理商众厦地产战略品牌研究中心总监林晓华认同李耀智的看法，他指出，政策没有缓冲期令到本次很多客户都受到了冲击，“我们在惠州代理的项目也出现了类似情况”。他认为，如果未来一两周内房价出现松动，那么退房潮的爆发程度很可能不亚于2008年。
律师说法
政策属不可抗力
定金应当退还
据记者了解，类似退定要求，与2007-2008年市场下跌时同样，再次遭遇到明显的尴尬，买卖双方的分歧主要集中在于：到底是谁违约。陈先生提供的认购书上，约定了若买方违约，定金没收，若卖方违约，双倍退定。
已接到过多起类似咨询的广东国晖律师事务所律师霍静认为，因为国家政策调整而导致合同不能履行，卖方肯定没有过错。“但是买方是否有过错？”她认为纠纷的焦点是集中在对政策的定性上，“我个人认为，宏观政策是不可预见、不可避免也不能克服的，应该被视为不可抗力，视为‘不可归责于双方当事人的事由’”。而按照最高人民法院此前的司法解释：因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，开发商应当将定金返还买受人。
但由此前的多个判例来看，霍静表示，买家最好与开发商进行协商，或者寻找其它的理由拿回定金。比如对陈先生，可以在认购书约定签订预售买卖合同的时限(7日)内，对认购书中的某些要求提出异议，与开发商进行谈判，若谈判破裂，则可以此拿回定金。她还建议，买家在与开发商签订认购书时，有必要签订特别补充协议：若非因买家的原因而无法正常办理按揭贷款，那么双方可以解除合同，卖方退还定金。
广东博厚律师事务所主任律师詹礼愿、广州国智律师事务所律师张学华在接受本报采访的时候也表达了跟霍静同样的看法。
统筹：王卫国
采写：本报记者 王卫国 朱文策 朱大尉 裘萍 詹奇岳 严艳 实习生 李超 漫画：邝飙
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