上月国家楼市调控政策频频出炉,而博弈日益激烈的广州楼市似乎并未产生大震荡,体现为量跌价涨。广州市国土房管局昨日发布的《广州市十区房地产交易登记情况通报》显示,4月广州十区一手住宅交易面积为53.66万平方米,同比减少35.5%,环比减少13.9%；均价则继续上扬达到11511元/平方米,同比上升44.3%,环比上升6.0%。十区中除天河、黄埔、花都、南沙四区外,其余各区成交均价均出现不同幅度上升,而海珠区滨江街、荔湾华林街等12条街道均价超过两万元。
“每月均价波动不超过10%都是比较合理的。”专家认为,4月的政策效果在楼市中还没完全显现出来,不过随着成交量下降,房价肯定也会降；比较明显的降价要等到6月底或7月,之后可能进入“以价换量”的过程,从而孕育“小阳春”。
●成交中心六区环比减少11.9%
在中央房地产调控政策密集出台压力之下,广州楼市成交出现回落。4月,广州市十区房屋交易登记14592宗,同比减少17.7%,交易登记面积150.42万平方米,同比减少15.7%,交易登记金额118.22亿元,同比减少2.0%。
一手楼方面,成交面积同比环比均有不同幅度减少。全市十区成交面积为53.66万平方米,同比减少35.5%,环比减少13.9%,3月的数据为62.35万平方米；其中,越秀、荔湾、海珠、天河、白云、黄埔中心六区合计成交23.57万平方米,同比减少51.0%；而今年以来,中心六区交易面积也持续减少,2月环比减少12.9%,3月环比减少13.7%,4月环比减少11.9%。
从区域上看,成交最多的是花都,共有15.69万平方米。新四区一手住宅交易面积30.09万平方米,成交量环比减少15.5%,成交面积占十区比重下降1个百分点,其中番禺环比增长15.4%,涨幅最大,萝岗环比减少75.7%,降幅最多。
●价格天河降幅最大仍是全市最贵
与成交回落唱反调的是,4月广州十区均价仍高歌猛进,达到11511元/平方米,同比上升44.3%,环比上升6.0%。十区中除天河、黄埔、花都、南沙四区外,其余各区成交均价均出现不同幅度上升。值得一提的是,天河尽管降幅最大,达9.4%,但仍以19142元/平方米的均价继续领跑全市,南沙一手均价最低,为3130元/平方米。
从区域成交对比情况来看,2010年4月中心六区一手住宅均价达15598元/平方米,环比继续上升,但升幅收窄。新四区一手住宅均价为8310元/平方米,环比上升9.7%。
广州市国土房管局分析,黄埔区上月由于个别楼盘集中交易登记,成交面积环比出现了大幅的增长,本月该区交易登记量恢复至1万平方米以下。萝岗区由于龙光峰景华庭限价房项目交易登记量由上月的185宗减少至本月的5宗,成交结构变化导致该区域本月一手住宅交易均价出现较大升幅。
从成交价位区段情况来看,抽取网上备案数据统计,10000元/平方米以下价位区段的楼盘成交占阳光家缘新建商品住宅备案的47.7%,该价位区段所占比重与3月相比下降5个百分点；而10000元/平方米以上价位区段的楼盘成交占比则上升5个百分点,其中18000元/平方米以上价位区段的高端楼盘本月成交占比上升3.4%。
●抽样12条街道均价破2万
4月,阳光家缘中对74条街道一手楼签约均价统计显示,共有海珠区滨江街、琶洲街,荔湾华林街、多宝街、站前街、天河五山街、猎德街、冼村街,越秀白云街、黄花岗街、洪桥街和番禺南村镇12条街镇均价超过20000元/平方米。
其中,南村镇是唯一不在中心六区的。对此,广州市国土房管局解释说,番禺南村镇4月一手住宅网上签约均价达20421元/平方米,是由于成交的一手住宅有92宗坐落于海怡半岛花园、广州雅居乐北苑等地,这些楼盘的成交价格均较高。此外,番禺区市桥街本月均价仅7047元/平方米,主要是由于成交5宗坐落于迎辉楼、桥华楼等地；天河区黄村街本月签约均价仅3000元/平方米,主要在于本月成交仅一宗,位于华悦山庄；海珠区江海街本月均价仅5076元/平方米,其22宗成交分别位于银业瑞昂公寓、敦和大厦、花季华庭,以上个案的成交价格较低。
另外,通报还抽取了今年4月和3月成交面积均大于3000平方米的21个典型楼盘的网上签约情况,其中14个楼盘均价出现上升,恒大绿洲花园环比涨幅最大,为8.7%；其中最贵的楼盘是荔湾区逸翠湾,为23865元/平方米。
●专家6月底或现“以价换量”
国家4月来接连出台严厉的房地产调控政策,广州房价为何还逆势上涨?
广州市国土房管局表示,房屋交易登记数据统计的是商品房交易双方签订买卖合同后,到交易登记机构进行预告登记和交易备案的数据,一般比签约数据会延后一个月左右,未必能及时反映市场短期内的变化,但一般在较长的统计时段内较能准确反应市场发展趋势。
“4月的成交量还是比较合理的。”在中原地产项目部总经理黄韬看来,市场需求有所萎缩,这两个月成交稳定在50万平方米是正常的,毕竟4月底的政策效果还没有完全显现出来。
“每月均价波动不超过10%都是可以接受的。”黄韬说,“现在房价还没真正开始降,开发商还能挺住,新楼盘可能会降一点价,但在售的不会轻易降。不过随着成交量下降,降价是大势所趋。”黄韬认为,5月广州楼市均价环比不会上涨,等到6月底、7月会出现比较明显的降价,之后可能进入“以价换量”的过程。他说,2008年底到2009年初广州就出现过这样一段“小阳春”的过程,开发商通过降价换回成交上涨,最后反过来带动价格上升。“不过,这次政策比较持续,市场一旦反弹,还会有陆续政策,开发商‘以价换量’的过程要比较长,届时价格会相对稳定。”
南方日报记者胡良光
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