面对2009年房地产市场的不确定形势，房企究竟应该采取什么策略，的确考验企业家的智慧。王石曾率先降价自救，结果万科落得业界的骂名，售楼部也被砸，但有关部门后来还是肯定了其做法，其风险是可能两头不讨好：已买楼者认为其导致物业贬值，观望者期待着进一步降价；潘石屹则认为楼价可能挺住，绝对不降价，甚至还会提价；最不合时宜的是任志强，不仅将楼价与大城市居民素质扯在一起，而且还指责政府在房地产政策上救市不坚决。
三种态度也就表明了对当前楼市的三种策略：降价；挺住；积极影响政府及舆论以期主动扭转形势。但仔细分析，似乎还可有多种灵活选择，而并非靠倔强行事。
先说降价以顺应形势。的确，启动楼市的直接一招就是降价带动销售，一般来说，目前成交情况较好的楼盘都有促销因素。特别是相对于中心城区，郊区盘降价幅度大一些，成交情况也好一些。但是，降价是双刃剑，可能吊起购楼者的胃口，这是开发商最担心的。当然，也有的开发商能挺则挺，寄望于楼市很快回暖。其实，单就降价来说，同一家房企可以选择不同的楼盘进行降价或优惠促销，比如位置差一些、开发时间早一些、成本低一些、人气本来就不算旺的、有可能出现市政建设潜在不利因素的等等；即使同一个楼盘，也可选择不同的楼层、不同的户型、不同的朝向等等，先带动成交量制造人气，或采取“低开高走”，将质素较逊色的单位先行卖出，为靓货让路。
再说硬挺观望等待变局。这可能是当前大多数房企的选择。这里面既有无奈，毕竟前两年拿的地价格太高、建材成本也高，要降价则自己要消化成本；也有的是看到政府终于出手救市，虽然以保障性住房、普通商品房为主要鼓励对象，但也可算是暖风频吹，给了房企渡过寒冬的信心。结果采取了保守措施，即尽量减少开支甚至不惜裁员来收缩战线，也不敢在低位再拿地。大批房企抱团过冬正是楼价降幅不如购楼者理想的原因。这种策略成功的基础在于同政府、购楼者博弈的耐性、影响经济因素的变化、政府财政状况等因素。如果房地产作为“支柱产业”因不景气严重拖累了经济的复苏，可能政府耗不起，再引发更为激进的刺激措施出台，但各种经济指标的转好有可能降低政府采取这类措施的可能性。房地产能否纳入十大产业振兴计划是这种变迁的情雨表。如果次贷危机再深化，新一轮金融海啸冲击全球，政府也可能再次出手救市，但毕竟次贷危机因房地产借贷而起，不能不使政府有所顾忌。但有一点是开发商们可以利用的，就是地方政府太过于依赖土地财政，许多财政支出、许多大型项目急需土地出让收益来支撑，因此，地方政府可能自行其事，突破中央政策的约束，而地方政府也更有机会和共同利益来与开发商达成一致。这是房企最可期待的。但前提是房企没有出现资金链断链的隐忧。
第三种是主动出进，影响政府，引导形势朝有利于房企的方向转变。人们常说“会哭的孩子有奶吃”，有些开发商在挺住的同时，还主动出击四处“哭穷”，甚至以“房企死得银行先死”来吓唬政府。当前，这类房企通常是有较大影响力的或是当地龙头企业，因此说话是有份量的，业内是很关注的，政府也是要听的，也就是做“老大”那类房企。这类房企有很强的行业领头责任，他们不是为自己一个企业呐喊，而为维护整个行业的利益和发展。但是，这多少有“利益集团”的痕迹，能否考虑一些“社会责任”，从房地产业的长期健康发展着想，从中国人的住房问题着想，才能使房地产业发展具有可持续性。
而我的建议是：（1）房企要打消继续暴利行业的幻想，适度让利可以取得良性发展的效果；（2）积极参与政府主导的保障性住房体系建设，承接廉租房、经适房、普通商品房的建设，于国、于民、于己都有利；（3）既要看到中国房地产业持续稳定地发展的态势，又要看到短期内经济危机影响和数年来高房价的影响效果，及时调整开发策略；（4）行业整合在所难免，无论是坚守本土，还是走向全国或区域市场，品牌塑造、特色打造、需求开发等等都是房企应该加强的，毕竟练好内功是企业成功的基础；（5）面对危机，是遇“危”而退缩，还是见“机”而出击，则是经营状况和经营风格决定的，某种意义上现在也是低价拿地的好时机、全国或区域布局的好时机；（6）虽然次贷危机因房地产而起，大胆利用资本市场仍是房企扩大的必由之路，只是控制风险更显得重要了。
（注：作者为广州市社会科学院研究员、博士;广州市优秀中青年哲学社会科学工作者;广州民营经济发展研究会常务副会长）。
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