2010年广州二手房套均总价涨了近20万元，比2009年大涨30%，今年元旦广州二手房网签正式启动，交易更加安全，报低价漏税变得难上加难，二手楼市走势将如何？记者昨日从中介公司获悉，目前准买家受网签影响并不是那么大，1月头25天经满堂红地产促成的二手买卖宗数仅环比减少9%。
业内人士预计，2011年广州市新鲜供应的二手次新房源（指房龄在5年之内的房屋）保守估计也有2万套，随着国家政策变动，二手楼市“先抑后扬”机率大。2011年的涨幅或许缩窄到20%以内，即全市的二手平均价在1.3万元/平方米左右。
去年花都二手房套均总价翻倍
据广州市国土房管局公布的数据，2010年12月全市10区的二手住宅登记量为71.75万平方米，同比减少40.9%；这样全年全市10区的二手住宅登记量为825.42万平方米，同比减少13.9%。受二手房网签系统在2011年启动消息的影响，二手买卖市场在去年底被再次激发，12月地产中介行促成的买卖交易量比11月增加三成，租赁交易量比11月增加7%。
满堂红研究部将2009、2010年全年广州市各区二手住宅买卖套均总价做对比得出，2010年广州总体二手住宅套均总价超过88万元/套，比2009年增加了近20万元/套，涨幅约30%。具体来看，二手住宅套均总价变化幅度最大的是花都区，从套均29.87万元涨到了45.72万元，涨幅高达53.1%，而天河区的二手住宅套均为111.36万元，绝对数值增加32.29万元/套，位居各区之首。二手物业增值，主要是市政配套设施完善、旧城改造刺激新生需求、购房投资理念逐渐普及等因素所致。
年底“冲关”后，广州楼市将进入春节淡季，但从2011年1月份中心城区二手房网签约系统启动后的效果看，准买家似乎未受太大的影响。满堂红研究部高级经理周峰透露，1月头25天经满堂红地产促成的二手买卖宗数仅比12月减少9%，网签首月的成交量可能到月底最后几天才真正减缓。
二手写字楼表现可圈可点
二手写字楼方面，据广州市国土房管局公布的数据，2010年全年广州市二手写字楼登记量为16.04万平方米，同比增加20.7%。其中越秀区的登记量为4.74万平方米，占总量的29.6%；番禺区的登记量为4.64万平方米，占总量的28.9%。
在住宅市场接连遭受调控政策打压的前提下，部分资金相对充裕的投资客开始转移到二手写字楼市场，但从实际成交的个案看，投资客的操作对象较偏向于专业市场的附属写字楼和传统商务区的写字楼物业，譬如环市西路广州美博服装城6到12层共有259宗写字楼交易，排在年度二手写字楼宗数首位；而光大银行大厦两层写字楼交易则位居套均面积的头位。
周峰分析，二手写字楼物业市场在2010年的表现可圈可点，但未能形成“多点开花”，买家以个人名义操作为主，投资、保险、商贸等企业入市比例不算高，故大面积的成交个案不多，2011年才是广州商用物业市场成交爆发的重要时刻，估计保险企业会大举入市，但“鱼龙混杂”的市场仍有可能令部分投资客操作失误。
2011年广州二手次新房起码新增2万套
2010年全市10区全年的的二手住宅登记宗数为95939宗，同比减少13.9%，占一、二手住宅成交量总和的62.4%，比重创了最近10年的新高，可见广州二手市场已起到绝对主导作用。
满堂红研究部指出，2011年广州二手楼市将受到正、负面因素的双重影响，变数较大。负面的主要体现在信贷方面，资金流动性被限制已在今年1月上旬的信贷市场得到体现，在接下来的2、3月份最有可能出现的是变相加息（缩减或取消首套房优惠利率）和真正加息。2010年广州二手市场能一次性付款的客户比例只有26.5%，只要信贷持续收紧，便会有一大批必须依靠贷款才能入市的准客户被踢出“门外”。
对市场影响相对较正面的因素，应该是二手房市场的供应量会有所增加。在2010年，虽说限贷、限购有打压楼市的意图，但同时在通胀加剧和缺少投资渠道的前提下，大多数有资金储备的市民仍旧将房产作为首选购买对象，但市场供应却一直未如理想，小业主的精明程度比经纪人还要高，不断反价或惜售就是看好后市的最好证明。在业界普遍认为属于淡季的时段，买卖市场的盘客比仍旧维持在1﹕5.3，供需矛盾一天得不到解决，市场成交量都很难放大。
“到了2011年，这种情况会得到改善。”周峰说，由于2009年的市场相当火爆，一手住宅登记宗数达到91582宗，到2011年下半年将会陆续取得房产证，根据新楼取证后第一年约有7%-8%的房源放盘出售的规律，再结合前几年次新房的累积效应，2011年广州市新鲜供应的二手次新房源保守估计也有2万套。
2011二手楼市“先抑后扬”机率大
周峰预测，今年广州二手楼市“先抑后扬”的机率更大。他分析，上半年国家或央行肯定会再出台相关政策，基本上会围绕继续收紧信贷规模等“做文章”，加上地方政府对限购政策何时放松的“不明确性”，二手市场在经历3、4月份的一波“阳春高潮”后，会马上转入短期调整，上半年的成交量比去年同期缩减两成左右。另外，广州的限购政策可能到下半年会解禁，届时将会令部分压抑的需求快速入市，且在新取房产证的次新房供应配合下，整个下半年的成交量比去年同期略微增加，故预计全年的广州二手住宅登记量比2010年缩减10%。
价格方面，从满堂红研究部统计的全市28个板块的二手均价走势看，2010年平均同比涨幅在30%以上，2011年的涨幅或许缩窄到20%以内，即全市的二手平均价在1.3万元/平方米左右。而白云大道、同德围等板块的涨幅应会继续领前于全市，珠江新城板块内2万元/平方米以下的物业将会逐步消失。
南方日报记者 胡良光 实习生 杨婷婷
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